Seniorská neboli reverzní hypotéka cílí na osamělé starší lidi, kterým nestačí důchod k pokrytí životních nákladů a nákladů na bydlení. Optimističtější variantou je využití tohoto produktu ke zvýšení životního standardu seniora v důchodu. První poskytovatel na českém trhu, společnost FINEMO.CZ (www.rentaznemovitosti.cz), prezentuje reverzní hypotéku fotkou šťastných seniorů plavících se na jachtě po Středomoří. Další společností, která začala tento produkt na českém trhu nabízet, je společnost MAXIHYPO.CZ s.r.o.
Jak vzdálená je reklama od reality?
Podstatou konceptu reverzní hypotéky, která je tradičním finančním produktem například v USA a ve Velké Británii, je poskytnutí jednorázové nebo pravidelné renty seniorovi, který naproti této výplatě zastaví svůj domov. Slovo domov je použito zcela záměrně, kdy úspěch tohoto konceptu staví právě na psychologickém aspektu, a tím je láska k domovu a neochota seniora jej na stáří opustit. Společnosti uzavírají tuto smlouvu s lidmi staršími 60 let. Spolu se smlouvou o výplatě renty je uzavřena zástavní smlouva k nemovitosti. Senior tedy zůstává vlastníkem nemovitosti a je povinen hradit všechny náklady spojené s jejím provozem a udržovat ji tak, aby se nesnižovala její hodnota. Na oplátku je mu vyplacena buď jednorázová částka, nebo je tato výplata rozložena do pravidelných plateb po určité omezené období (třeba po dobu 20 let), případně se jedná o kombinaci obou variant. Výše výplaty se pohybuje mezi 10 až 50 % z ceny nemovitosti, a to podle pravidla: čím je senior starší, tím vyšší výplata.
Senior je povinen nemovitost pojistit a toto pojištění platit. Dalšími náklady, které musí hradit, je poplatek za uzavření smlouvy ve výši až desítek tisíc korun, náklady na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí a odhad nemovitosti. Poplatek za uzavření smlouvy nemusí senior uhradit ze svého, ale může o tuto částku navýšit úvěr, což ale v důsledku znamená zaplacení vyšší částky, která odpovídá sjednanému úroku.
Nic nesplácíte
Společnosti lákají na slova, že vám vyplatí peníze a vy nic nesplácíte. Opravdu? Reverzní hypotéka je spotřebitelský úvěr podléhající regulaci nového zákona o spotřebitelském úvěru. Senior sice úvěr průběžně nesplácí, ale naskakují mu sjednané úroky. Společnost inkasuje peníze až následně ze zajištěné nemovitosti poté, co daný člověk zemře nebo poruší některou ze smluvních povinností. Aktuálně lze u reverzní hypotéky získat úrok ve výši cca 8,5 % ročně ze zapůjčené částky a RPSN ve výši cca 9,5 %. Srovnáme-li si úrokové sazby na trhu, zjistíme, že jde o předražený produkt, kdy mnohem ekonomičtější by pro seniora bylo prodat nemovitost a pořídit si menší bydlení s nižšími náklady, které by lépe odpovídalo jeho potřebám. Takže ano, průběžně nesplácíte, ale následně zaplatíte nemovitostí.
Celá částka (poskytnutá výplata navýšená o celkové náklady úvěru) je splatná v okamžiku smrti seniora, případně v okamžiku, kdy chce dotyčný nemovitost prodat nebo poruší nějakou povinnost vyplývající ze smlouvy (například neplatí účet za energie nebo jiné poplatky či třeba nemovitost neudržuje). Co se stane, pokud senior zemře? Dědicové jsou pak povinni v rámci dědického řízení vyplatit dlužnou částku společnosti, a to buď z vlastních zdrojů, anebo výtěžkem z prodeje nemovitosti.
Draze zaplacená almužna – příklady táhnou
65letý člověk si půjčí 237 299 Kč (cca 15 % hodnoty nemovitosti) a zastaví dům v hodnotě 1 700 000 Kč. Za sedmnáct let a deset měsíců, což je předpokládaná doba trvání úvěru, bude výše dluhu vůči společnosti 1 445 000 Kč. To znamená, že si senior každý měsíc přilepší o cca 1100 Kč. Tento příklad předpokládá, že tento člověk úvěr za sedmnáct let a deset měsíců splatí tak, že dům ve věku 83 let prodá, nebo zemře a dědicové úvěr splatí. Co se stane, pokud senior žije déle, než je předpokládaná doba dožití ve smlouvě (tedy oněch 83 let) a dům neprodá? Z dostupných informací není zřejmé, zda u úvěru stále naskakují úroky z vyplacené částky. Dlužná částka tedy může být ve finále vyšší než cena nemovitosti, což by mělo samozřejmě důsledky i pro dědice.
Další rizika
Konkrétně společnost FINEMO.CZ sjednává s klienty pohyblivou úrokovou sazbu, která se může každý rok měnit v závislosti na vývoji na finančním trhu. Spotřebitel tedy neví, jaký úrok bude platit například za 5 let.
Uveďme si další riziko reverzní hypotéky na příkladu. Senior ve věku 67 let uzavře smlouvu o reverzní hypotéce s tím, že mu bude pravidelně vyplácena částka 2000 Kč po dobu 18 let, tedy do věku 85 let. Pokud senior hradí nutné výdaje i z příjmu z reverzní hypotéky, může nastat velký problém v okamžiku, kdy tento příjem ztratí. Mohl by se tak lehce ocitnout bez střechy nad hlavou i v takto pokročilém věku.
Dalším rizikem je případný krach společnosti, která rentu vyplatila nebo se zavázala k jejímu průběžnému pravidelnému vyplácení.
Poraďte se
Starší lidé, které můžeme označit za zranitelné spotřebitele, by měli svůj úmysl sjednat si reverzní hypotéku diskutovat v rámci rodiny, s blízkou osobou nebo s nezávislým odborníkem, aby si mohli uvědomit případnou rizikovost tohoto produktu. Varujeme před podepisováním čehokoli na různých kurzech finanční gramotnosti, které jsou pořádány pro seniory.